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● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

房價走勢莫測 以房養老"破繭"難



  十多年前就在進行理論論證的"以房養老",曾經應者寥寥。而近日出臺的相關政策,再次讓業界投註熱情於其中。

  保監會日前向各傢人身保險公司下發瞭《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》(下稱"征求意見稿"),並擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點。

  這是繼去年9月國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》以來,正式落實試點城市,試點工作將於2016年3月31日截止。民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付此前介紹,"以房養老"的試點方案,由保監會牽頭,會同民政部等部門,出臺具體操作辦法和實施細則。

  《第一財經日報》記者詢問平安人壽、泰康人壽、幸福人壽等多傢擬試點的保險公司,對方均稱方案還在設計中。"去年就已經在設計,目前為止還沒有產品。"平安人壽一位保險經紀人說。

  十年徘徊

  "住房反向抵押養老保險在中國已經歷瞭十年理論論證,但在以前都隻是討論,應者寥寥。"北京工商大學保險系主任王緒瑾告訴《第一財經日報》記者。

  住房反向抵押養老保險俗稱"以房養老",也是一種"倒按揭"放貸模式,源於上世紀80年代的美國,在歐美已經相當成熟。它是一種將住房抵押與終身年金相結合的創新型商業養老保險業務。即擁有房屋完全產權的老年人,將房屋抵押給保險公司,繼續擁有房屋居住權,並按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故後,保險公司獲得抵押房屋處置權,處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

  若以一名70歲的參保老人為例,若其房產價值100萬元,老人預期壽命15年,通過計算房產增值,扣除未來的預支付息,考慮平均壽命等因素,老人每月可領養老金5400元。業內人士認為,在房屋租售比偏低的城市,采取"以房養老"較為劃算,還能享受房產增值收益。

  在中國,這被視為完善養老保險機制的一項重要補充。在政府兜底的基礎上,"以房養老"為鼓勵社會力量參與養老服務、完善養老保險機制的一部分。

  保監會認為,當前我國缺少將社會存量資產轉化為養老資源的有效手段。開展試點,盤活老年人房產,有利於豐富老年人的養老選擇。反向抵押養老保險屬於商業保險范疇,在不影響老年人既有養老福利的前提下,增加瞭一種新的養老方式。

  與出售或是出租自有住房比起來,反向住房抵押是將住房資產貨幣化之後,仍然保留使用權和部分資產權,所蘊含的租房權現金價值大。

  "隻要有1%的老人對此感興趣,從大方向上來看它就有市場價值和社會價值。"上海財經大學不動產研究所副所長、上海財經大學公共經濟與管理學院投資系教授陳傑對本報說。

  挑戰"房屋要留給子女"觀

  在中國,"以房養老"由中國房地產開發集團原理事長、幸福人壽保險公司原董事長孟曉蘇首倡。而孟曉蘇在2007年成立幸福人壽伊始就在探索"倒按揭以房養老"實體運作模式。投保人將房屋產權抵押後,由保險公司按月給付,身亡後由保險公司對房屋進行銷售、出租或拍賣。

  孟曉蘇在去年接受媒體采訪時表示,導致"以房養老"政策遲遲不能落地的主要原因是來自保險公司的顧慮,一是當時還沒有《物權法》,二是當時居民持有第二套房產尚不屬普遍現象,保險公司內部人士普遍擔心房價下跌將加大保險公司的風險。

  幸福人壽上海分公司一位經紀人告訴本報記者,產品尚在設計中。"這是一個全新的保險產品,跟以往的任何產品都不同,牽涉到銀行和房產部門,所以相對復雜。"

  作為一種新型養老保險方案,"征求意見稿"對保險方和被保險方雙方都頗為謹慎。投保人群被設置為60歲以上,擁有房屋且獨立產權的老人;保險公司須開業滿5年,同時註冊資本不低於20億元,申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%等。

  安信證券一位分析師認為,反向按揭的市場空間在千億元級別,但也面臨不少障礙:首先是產權制度風險,在70年產權制度下,部分老人的房屋可能面臨在貸款期內產權到期的情況,還有就是房屋留給子女的傳統觀念的挑戰。

  孟曉蘇對媒體表示,不管老人活多久,倒按揭的保險將負責到底。長壽老人是保險業大數法則所覆蓋的人群,隻要在大數計算上獲得均衡,"保險公司不會計較在一兩套老人住房上的得失。"

  而業界更多的擔憂來自於產權制度風險,即70年產權制度下,部分房屋可能面臨貸款期內產權到期,以及"房屋要留給子女"的婦女創業貸款觀念束縛。

  "按照中國的住房習慣,這個業務發展可能是有限的。"王緒瑾說,就算中國有1000多萬失獨傢庭,但老人去世瞭,兄弟姐妹也可以是繼承者。

  王緒瑾認為,房價的市場風險,和房屋自然災害以及意外事故的風險,可能使得保險公司在綜合(行情 專區)考慮後會"估價謹恆春鎮土地貸款率利最低銀行慎","但相對於被保險人的信用和經濟狀況,'以房養老'更多關註被保險人的生理狀況。"

  "貸款利率與房價增長率"博弈

  此前,我國也曾有一些類似於"以房養老"的試點,但未能長久推廣。其中,上海"以房自助養老"模式因存在信任危機被迫停辦,推行6年,僅成功6例。按照上海民政局的一項調查,九成左右老人擬將房產留給子孫。

  2007年,上海住房公積金管理中心推出"以房自助養老"做法,與"倒按揭"不同,它一開始就變更瞭房屋產權。65歲以上的老年人,可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易,交易完成後,老人可一次性收取房款,房屋將由公積金管理中心再返租給老人,租期由雙方約定,租金與市場價等同,老人可按租期年限將租金一次性付給公積金管理中心。

  "租金處在穩定的年限,雙方中一定有一方是處在風險暴露的地方。如果雙方走不下去,風險一定是不等價的。"陳傑對《第一財經日報》說。

  陳傑曾就上海以房養老的可行性寫過數篇論文,他認為,反向按揭與上述上海模式比較,優勢在於不用變更產權,還可居住。"如果把房子一賣,一旦出現意外就要流浪,增加瞭社會的風險。所以美國的倒按揭規定瞭必須是自住房。"

  陳傑在2013年上海圓桌論壇"以房養老"專題研討會上發表報告指出,"貸款利率和房價增長率"之間的對比關系是一個關鍵的參數變量。比如,如果房價年化增長率下降一個百分點,而貸款利率不變,抵押住房就可能變為負資產。

  他舉例說,如果一套按60%倒按揭貸款比率的房子價值150萬,而房價增長率從5%下降到4%,20年後房子的總價值是329萬元。如果6.68%的貸款基準利率不變,那麼20年後的負債額是353萬。如此,可能資不抵債。

  所以,一旦樓市突然暴跌,將讓從事反向按揭的銀行等金融機構面臨巨大的系統性金融風險。陳傑認為,如果預期房價進入長期低迷通道,反向按揭將很難得到銀行、保險等金融機構支持。

  早前,中信銀行、中大恒基等機構都曾對這一模式進行過探索和嘗試,但因受到產權、法規、觀念等制約和影響,始終沒有引起波瀾。中信銀行"養老按揭貸款"業務目前還在各網點有所保留,但由於產權期限和處置方面的不確定性,推廣效果一般。

  孟曉蘇此前就意識到,"倒按揭"提供的並非單純的保險合同,保險公司要真正參與"以房養老",必須提供綜合性的金融服務。

  目前,保監會、民政部和住建部一同參與瞭"征求意見稿"的制定及前期討論。幸福人壽、平安人壽、新華人壽等6傢保險公司已遞交瞭試點方案,現在已經進入最後審批階段。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-04-04/08564039389.shtml

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