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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

再次,房地產活動與固定資產投資、居民消費息息相關。近年來,房地產開發投資一直占到我國全部固定資產投資的 20%左右,房地產投資增長加快或放緩直接影響到全社會固定資產投資增速的快慢。另一方面,由於房地產通常為居民最主要的財富形式,房價變動對居民消費會 產生直接而明顯的影響;同時,居民在購買住房後,一般會增加對建築裝修材料、傢具、傢電等的支出,因而房地產銷售狀況還會影響到居住相關產品的消費需求。

房地產市場下行還可能危 及金融體系的健康和提升整個經濟體系的風險水平。據估計,目前我國房地產開發貸款及其他以房地產為抵押的貸款合計占到各項貸款的1/4左右。銀行機構房地 產貸款集中度較高,一旦房地產市場劇烈波動,銀行信貸資產質量和貸款風險將明顯上升,進而危及金融體系的健康運行,並提升整個經濟體系的風險水平。

今年以來,房地產市場降溫明顯。國傢統計局日前發佈2014年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,其中,新建商品住宅(不含保障性住房) 價格方面,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有69個,持平的城市有1個。環比價格變動中,最小降幅為0.2%,最大降幅為1.6%。與去年 同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有67個,上漲的城市有3個。10月份,同比價格變動中,最高漲幅為3.8%,最低為下降9.1%。由於房地 產活動產業鏈長,與相關行業關聯度高,增長變化的波及面廣,房地產市場走勢對經濟發展有著十分重要的影響。

房地產市場下行帶來政府收入增速的放緩。房地產業稅收和土地出讓收入構成政府特別是地方政府收入的重要來源。今年以來,受房地產 市場下行影響,房地產業稅收等增速均明顯回落。10月,房地產營業稅同比下降7.8%;房地產企業所得稅同比下降12.7%;契稅同比下降9.3%。由於 今年是地方政府償債高峰期,房地產市場下行在影響政府收入增長的同時,很可能進一步影響到地方債的順利償還。

房地產市場下行的影響

房地產市場下行影響就業增加。房地產業和建築業吸納就業的作用十分顯著。以城 鎮單位就業人數為例,2012年末,房地產業就業人員為273.7萬人,建築業就業人員為2010.3萬人,兩個行業合計2284萬人,占全部城鎮單位就 業人員的15.%。從新增就業的角度看,2012年房地產業新增就業25.1萬人,建築業新增就業285.5萬人,兩個行業合計新增就業310.6萬 人,占城鎮單位新增就業的37.7%。因此,一旦房地產市場大幅下行,就會對房地產業和建築業兩個行業的就業產生顯著影響,並進而影響全社會就業的穩定增 加。

首先,房地產業以及與房地產活動直接相關的建築業在國民經濟中占有較高比例,是經濟增長的重要支撐力量。2012年,房地產業和建築業在我國經濟中的占 比分別為5.6%和6.8%左右,對經濟增長的貢獻率分別為2.7%和8%左右。從國際范圍看,2009年,日本房地產業和建築業分別占到GDP的 14.7%和6.9%;2011年,美國房地產業和建築業分別占到GDP的12.9%和3.5%。需要指出的是,建築業並不僅僅包括房屋建造,還包括土木 工程、基礎設施等建設,這裡以房地產業和建築業合計來評估房地產活動的重要性,存在一定程度的高估。

其次,房地產活動水平直接決定瞭 鋼鐵、水泥等上遊行業的發展。房屋建築過程需要消耗水泥、玻璃、鋼材、有色金屬、化工等多種材料,房地產活動水平在相當大程度上決定瞭這些行業的發展。根 據投入產出表,2010年非金屬礦物制品業(主要為水泥、玻璃等)和金屬冶煉及壓延加工業(主要為鋼鐵、有色金屬)總產出中分別有57.8%和15.5% 被建築業直接消耗。

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房地產活動與國民經濟息息相關

最後,房地產市場與金融體系似乎天生是一對孿生子。房地產市場快速發展乃至最終出現泡沫,無一例外總是依賴於金融體系的債務支持;反過來,房地產市場下 跌或者泡沫破滅時,金融體系也總是首當其沖地受到波及。事實上,根據美國學者萊因哈特和羅格夫的有關研究,通常在房地產價格走勢發生逆轉後的第二年,銀行 危機隨之發生,充分說明瞭房地產市場與金融體系之間的緊密聯系。



正是由於房地產活動與經濟發展之間存在著千絲萬縷的聯系,房地產市場大幅下行的危害十分巨大,不僅會顯著影響經濟增長和就業,而且可能危及財政金融體系的穩定運行,帶來國民經濟整體風險水平的上升。

房地產市場下行導致經濟增長放緩。2013年,房地產開發投資占到固定資產投資的19.7%,固定資本形成總額占支出法GDP的45.4%,按此比例關 系推算,在投資效率等其他條件不變的情況下,房地產開發投資增速每回落1個百分點,將導致GDP增速回落約0.09個百分點。另一方面,建材、傢具、傢電 等住房相關商品銷售也與房地產市場走勢密切相關。2013年,上述三類商品零售額占到限額以上社會消費品零售額的10.%,而居民消費支出占支出法 GDP的36.2%。簡單推算可知,房地產市場下行影響上述三類商品銷售增速每回落1個百分點,會導致GDP增速回落約0.04個百分點。此外,房地產市 場下行還可能通過財富效應等對支出和經濟增長產生影響。

房地產市場下行的影響分析

總之,由於房地產活動的重要性,房地產市場下行將會對經濟的方方面面產生影響。一方面,要防范房地產市場出現急劇下跌的風險,避免由此引起的各種經濟社 會問題;另一方面,要認識到當前房地產市場調整總體上是溫和的,某種程度上也是必要的,有利於房地產市場健康持續發展,要提高容忍度,而不宜急於出臺各種 “救市”措施。

(作者單位:中國人民大學國際貨幣研究所)


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/1505594145621602603918大內區二胎2.shtml

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