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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

紀委查房成樓市常態 業內:去年以來不少官員拋售房產

  看空的陰影,徘徊在中國房地產市場的上空。

  6月10日,沈陽市限購政策全面取消的消息傳出。迫於沸沸揚揚的輿論壓力,官方隨後發聲:這隻是針對改善型需求的政策調整,而非取消。

  盡管中央早就明確,要對房地產市場"分類調控"、"因城施策",但在執行層面,地方政府仍舊習慣等待中央統一號令,怕當"出頭鳥"。

  中國房地產曾有數度調控,但房價頂多打個盹,在地方"土地財政"的揚鞭下,很快脫韁狂奔。但此次有些不同。在利率市場化的背景下,對按揭和開發貸,銀行不再像"刺激年代"那麼慷慨。反腐重拳、紀委"查房",也打擊瞭部分需求,乃至引發局部拋售。

  種種跡象顯示,本屆政府的調控理念似乎可以這樣理解,一方面履行承諾,發揮政府作用建好保障房,一方面讓市場歸位,避免行政強力"一刀切"。不過,目前"分類調控"詳情不明,比起中央政府的定力,地方政府和房企略顯急躁。

  誰在釜底抽薪

  看空,再次成為樓市的主題詞。這一次,並沒有出臺新的強力調控措施--於是就有疑惑。

  住房和城鄉建設部一位司長日前對《財經國傢周刊》記者表示:"如果說是限購導致目前市場下行,那麼如何解釋,全國600多個城市中限購的僅46個,絕大多數不限購城市的房地產市場也在下滑?"

  這位司長進而懷疑,當前市場存在的問題,能否靠放松限購來解決,"確實應該全面摸清楚,房地產究竟問題出在哪裡。"

  供求關系失衡是房地產市場下滑的一大顯性因素。此外,在一些業內分析人士看來,這一輪樓市調整處於諸多重大改革深化的背景下:利率市場化改革,使銀行信貸漸漸收回瞭對按揭和開發貸的慷慨;持續推進的反腐敗,紀檢系統的"查房",也讓局部群體風聲鶴唳。

  此外,政府在調控理念上的"換腦",使房地產步入更加市場化的軌道。這些"非典型因素",影響的不僅是房地產現狀,更是整個生態系統。

  銀根收緊

  "以前按揭個把月就可以放出來,現在至少要兩三個月,有的客戶等不及,就不買瞭。"無錫房地產協會副會長兼秘書長沈洵說。《財經國傢周刊》記者在調研中瞭解到,有個別中小商業銀行甚至停止瞭房貸業務。

  房貸難、房貸慢、房貸貴,成為困擾當前樓市的一大癥結。在開發貸環節,則出現瞭更大的不均衡,中小公司已很難獲得新貸款,銀行將有限的資源傾向於向大公司開放。伴隨房地產信貸的持續收縮,寧波興潤置業公司成為2014年第一傢因資金鏈斷裂破產的房企。旋即,深圳市光耀地產也陷入倒閉危機。

  "怕企業破產、怕老板跑路、怕個人棄房"是當下商業銀行真實的心理寫照。曾幾何時,個人按揭貸款被認為是最安全的貸款品種。在興業銀行首席經濟學傢魯政委(微博)看來,隨著利率市場化改革推進,銀行貸款額度收緊,加上餘額寶等互聯網金融產品的推出,銀行資金成本提高。在資金有限的情況下,銀行更傾向於將資產投放到收益率較好、風險可控的領域,而按揭貸款的利率偏低,已非銀行最理想的業務品種,於是銀行開始對購房者"惜貸"。

  "總體而言,銀行的平均房貸利率(包括首套和二套房)在基準利率基礎上上浮7%,而銀行給企業的貸款利率在基準利率基礎上上浮10%?15%,有的甚至上浮30%。"魯政委表示,更重要的是,若房貸安全,僅僅是銀行收益減少倒也無礙,但在房地產市場出現調整形勢下,個人按揭貸款的安全性大打折扣,銀行已將關於風險的考慮置於收益之上。

  相比而言,銀行更青睞二套房貸款,首付6成,基準利率上浮10%。但受限購影響,在執行層面能夠享受到二套房貸款的購房者受限頗多,這也導致目前一些改善型產品出現滯銷。

  紀委"查房"

  中央政府的反腐重拳,在樓市也掀起不小餘震。

  萬科集團董事局主席王石曾表示,對於房地產行業來講,最大的調控就是反腐,因為"反腐以後,高檔房子的需求立刻就減少瞭"。王石認為,腐敗行為在房地產行業尤其明顯,權錢交易多數跟房子有關。"反腐本身就是制止不正當交易,把非剛性需求的腐敗購買力抑制瞭,虛高的房價也就被抑制住瞭。"

  中原地產創始人、董事施永青也認為,打擊腐敗正在成為擾動樓市的一個重要因子。在一些二三線城市,以前開發商很容易就可以拿到預售許可證,即使樓盤還不符合預售條件。但反腐之風越刮越烈,違規獲得預售許可的情況已大幅減少。因為嚴格的審批,有些城市甚至整個下半年都可能沒有樓盤上市。

  不僅如此,一些中介機構向《財經國傢周刊》記者證實,自2013年以來,確實有官員拋售房產現象,且比例不低。中介人士認為,這部分購買力的蒸發,是導致這一輪市場下行的動力之一。

  北京一位高端別墅項目銷售總經理告訴記者,"之前有某退休官員,本打算買高端別墅,看現在風聲緊,原本定好的房子也退瞭。"

  "三四線城市買高端房的主力人群是效益好的企業和政府公職人員。現在形勢微妙,政府官員也很謹慎,不願在這個風口上被查。"一位不願具名的房企人士說。

  華信地產基金董事副總經理任修遠表示,"單套總價1000萬元以上、260平方米以上的高端房產,因受紀檢部門的格外關註,已很難賣瞭。"

  當下,"紀委查房"已成樓市常態。任修遠告訴記者:"一般要求開發企業配合反腐調查的主要是三個部門:紀委、市政府糾風辦和檢察院。反腐部門一般不會直接去銷售現場,而是通常要求開發企業提供購房者基本信息,配合查貪腐"。

  此前曾有媒體報道,省部級高官貪腐案半數涉房地產。

  官員腐敗不止於占有房產,房地產開發的源頭--拿地環節,也是權錢交易的重災區。

  日前,國土資源部正計劃上報"不動產登記條例"草案,將與官員財產申報系統並軌。這一政策被外界認為是針對"房叔"、"房嬸"的反腐利器。多位接受《財經國傢周刊》記者采訪的業內人士表示,不動產登記、房地產稅征收等政策預期,以及反腐的持續推進,對樓市的沖擊仍將持續。

  調控變調

  本屆政府在房地產調控上的理念和思路轉變,也對當前樓市運行影響深遠,突出體現為更加尊重市場規律,弱化行政之手。

  《財經國傢周刊》記者獲悉,目前住建部正就房地產問題展開密集調研。在即將形成的調研報告中,"不打壓、不刺激","尊重市場規律對房地產市場調整的作用",以及"加強市場監控、作好應對方案"等,或將成為下一階段房地產市場調控政策的基本口徑。

  同時,地方根據自身情況制定針對性政策,"分類調控"的權力也將得到尊重。

  在全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生看來,過去10年的房地產調控政策,是根據當時房價上漲的形勢制定的政策,如今的市場環境已發生改變,是時中和區土地貸款率利最低銀行比較候因時因地制宜,把原來不合理的政策作一個調整,不應該錯過這樣的窗口期。

  6 月10日,沈陽限購政策全面取消的消息傳開後,官方表態隻是調整,而非取消,且隻是針對改善型需求。據統計,截至6月10日,已有21個城市傳出政策調整的信號,其中12個城市政策微調有文件為證。也有不少城市暗中已在實行降價備案政策,規定如果商品房實際成交價低於備案價超過15%,將通過技術手段限制網簽。

  "從12個城市適度微調政策看,主要從住房公積金、戶籍制度、契稅費、財政補貼、土地分期付款等方面按照地方分類調控、分城施策的方式適度微調。"亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示。

  在謝逸楓看來,政策微調與"救市"是兩個概念:前者主要是對"首貸"的合理需求,包括配合新型城鎮化推進、戶籍制度改革、融合城市群和都市經濟圈發展,手段比較單一;而"救市"則主要體現為貨幣超發、全面多次降準、大規模的經濟刺激計劃、地方政府取消"限購、限貸"、地方出臺全方位的救市政策文件,等等。顯然,以目前的宏觀形勢和政策取向來看,遠未到"救市"的程度。

  "現在最重要的是搞清楚要釋放哪一部分需求?事實上,改善型需求是目前受限購、限貸政策誤傷比較大的部分。應該重新考量和審視,適時微調。"聶梅生說。

  在她看來,前兩年,房地產市場表現好,尤其是2013年,市場交易量激增,主要是剛需的釋放。到瞭2014年,剛需釋放得差不多瞭,能夠承接剛需的就是改善型需求。因而目前對改善型需求放松,包括二套房貸款政策以及二級市場稅收、租金等方面,要有重新考量和設計。

  對於未來的政策調整方向,《財經國傢周刊》記者調研的幾個城市房地產業人士均表示,現在關農地變建地條件算公式任何問題免費諮詢任何問題免費諮詢鍵是如何落實好分類調整政策,中央層面應該有一個明確的指導意見。"政策若不明朗,等於撐死膽大的,餓死膽小的,造成不公平。"魯政委說。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/08314241315.shtml

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