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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

多名地產商因原南京市長季建業落馬被查



  10月27日,南京麒麟科技園保障房項目建築工地,德豪公司承建E地塊。知情人稱該公司老板周達偉因涉季建業案已被調查。新京報記者 李超 攝

  追隨前南京市長季建業升遷軌跡,承攬大型政府地產項目,因季建業落馬被查

  原南京市長季建業落馬已有一個月,某接近中紀委調查組的人士透露,調查范圍不斷擴大,主要指向季在任時的工程項目。除吳中集團董事長朱天曉外,今年7月,香港地產商人周達偉也被有關部門帶走。蘇州房地產女老總高琪亦牽涉其中,有傳言其逃往國外,但公司並不知其去向。他們都是曾承攬重要政府工程的"紅頂商人"。

  這些地產商與主政者構成"共榮"關系。地產項目改變城市面貌,為季建業帶來政績,也為地產商帶來不菲的收入。

  在"共榮"的背後,還隱藏著"互惠"關系。知情人透露瞭部分地產商和季建業間的利益輸送關系;記者調查也發現,朱天曉等三人一路"追隨"季建業升遷軌跡,項目從揚州做到南京,承攬的政府項目都有季建業參與和操縱的痕跡。

  這些因追隨季建業而生意風生水起的地產商人,在季倒臺後也陷入同被調查的窘境。

  季建業被帶走後沒幾天,中紀委調查組入住揚州瘦西湖旁的一傢賓館。

  一位被中紀委約談過的揚州官員向新京報記者透露,季建業10月16日被帶走後,中紀委工作組分成三組,分別到南京、揚州、蘇州調查。隨著案情擴大,江蘇省紀委、相關地市紀委也抽調人手,配合中紀委調查。

  據南京知情官員透露,季建業被帶走當天,其妻亦被帶至北京,接受調查。

  多位南京房地產開發商對此的解釋是,季建業的妻子和司機"承攬工程太多,尤其是綠化工程","從揚州開始即已如此"。

  從揚州到南京,季建業一路搞城建,一路升遷。而據新京報記者調查得知,季建業案發,也源於城建項目--某在南京做項目的房地產商將其舉報。隨著案情擴大,幾個"追隨"季建業做項目的地產商也先後被查。

  揚州"城市貴賓"被查

  吳中集團曾參與揚州古運河改造項目,董事長朱天曉也被列為"城市貴賓"載入揚州年鑒

  10月25日,揚州江都區南部濱江新城,荒蕪農田裡的人工湖波光閃耀,岸邊幾乎看不到人。工人說,開發商沒錢瞭,不知何時才重新開工。

  這個300多畝、3米多深的人工湖被認為是濱江新城成立後體量最大、投入最多的建設項目。

  人工湖項目由揚州中景建設發展有限公司(下簡稱揚州中景)承擔。這傢公司與剛剛曝出因涉季建業案而被控制的吳中集團董事長朱天曉有密切關系。

  江都區政協網站上有文章顯示,揚州中景是由江蘇吳中(行情,問診)集團與蘇州美田、揚州鑫域建設工程有限公司共同組建的。

  朱天曉可謂揚州中景的"幕後"老板之一。

  江都區政府的一位局長稱,濱江新城的諸多政府項目,以及周邊綠化工程被揚州中景承接。

  吳中集團在揚州承接政府項目可謂"老資歷",它曾參與過揚州市另一重大項目--古運河改造項目。

  千年的古運河流經瞭揚州城區13.5公裡。2001年-2004年擔任揚州市長的季建業認為古運河東岸是"一塊貫穿揚州市的黃金地塊"。

  2003年1月,吳中集團與揚州一傢國有控股公司聯合組建江蘇凱運建設開發有限公司,當年6月,該公司與揚州國土局簽訂瞭首期324.29畝土地出讓合同,啟動瞭"凱運天地"項目。

  凱運天地是對揚州古運河東岸長達6.67公裡的河道岸線改造工程,總用地面積3640畝。該項目打造沿河30米的綠化帶,被稱為圍起揚州的"金腰帶",曾被列為2003年揚州市"十大實事工程"之首。

  2004年4月,江蘇吳中集團董事長朱天曉與季建業一起參與瞭開工典禮。這一項目不僅令運河一帶生態環境大為改善,也拉動瞭地價和房價飆升。揚州市與吳中集團均獲"益"匪淺。

  11月3日,新京報記者來到凱運天地售樓中心,售樓小姐指著示意圖介紹著凱運天地的各樓盤和一傢五星級酒店等房地產項目。樓盤銷售良好,僅餘最後幾套房。

  11月中上旬,江蘇吳中集團董事長朱天曉被有關部門帶走後。作為曾經揚州城的重要建設者之一,朱天曉曾被列為"城市貴賓"而載入2004年揚州年鑒。

  案發保障房項目?

  有官員稱,一名未拿到工程款的浙江商人舉報季建業,季的妻子也可能牽涉保障房項目

  在吳中集團之前,還有兩傢房地產公司因項目涉及季建業案被調查。這一涉案項目是南京麒麟科技園保障房項目。

  10月27日,南京江寧區麒麟鎮,始建於2011年的保障房項目正在施工,塵土飛揚中一座新城已拔地而起。

  按照規劃,保障房總規劃建築面積148萬平方米,工期為30個月,建成後將解決4萬人的鶯歌房屋貸款汽車貸款週轉住房問題。

  2009年8月,季建業從揚州市委書記調任南京代市長。當時南京有4個國傢級園區、8個省級園區、20多個市級園區,還有若幹個軟件園,到處是園區。

  當年底季建業仍力推在南京東南建設麒麟科技創新園,並欽點選址,對繞城公路改造,在沿線建保障房。

  南京市一位跑政府口的記者稱,與南京主推的四大保障房項目不同,麒麟科技園經適房項目鮮有報道。

  公開資料顯示,該項目位於江寧區麒麟街道,共分6個地塊;總用地面積36.5萬平方米,總建築面積142.3萬平方米,計劃投入43.8億元人民幣。

  新京報記者調查瞭解到,6個地塊中,有兩個被當地政府的開發商獲得,另外四塊被民營房地產公司獲得。其中A、B地塊由南京瑞富房地產開發有限公司(下稱南京瑞富)獲得,D、E地塊由南京德豪房地產開發有限公司(下稱南京德豪)獲得。

  D、E地塊總建築面積接近67萬平方米,建有19幢住宅,及數棟沿街商業樓和商務辦公樓,僅E地塊的土建及水電安裝中標價就超過7.5億元。

  承接此大型項目的南京德豪並非資本雄厚的老牌地產公司,而是在此項目招標前的2011年9月剛剛成立,註冊資本僅為2000萬元的新公司。

  揚州一位與季建業相熟的官員告訴新京報記者,據他瞭解,季建業案發或與南京德豪的保障房項目有關。一個浙江商人承包瞭該保障房部分工程,但由於南京市財政吃緊,德豪未及時支付工程款,該商人便四處舉報,並通過其親戚向中央高層遞交瞭舉報材料。

  "這或許是季建業落馬的導火索。"該揚州官員還透露,季建業的妻子也牽涉該項目中。

  該官員介紹,南京德豪背後老板是來自香港的開發商,香港德豪集團董事長周達偉,及其兄香港德豪集團總裁周達志。兩人與季建業相熟多年。

  另據《南方周末》報道,在中標信息公佈之前,南京德豪已經進場施工。

  多個獨立的消息源稱,早在今年7月,周達偉就被有關部門帶走,周至今處於監視居住狀態。

  被提高的容積率

  南京德豪的揚州新天地項目被曝曾修改容積率,如未補交土地出讓金,則導致國有資產流失

  早在2005年,季建業擔任揚州市委書記期間,周氏兄弟就與季建業有所交集。

  揚州市一位正處級幹部稱,大約2005年,季建業通過招商引資將港商周達偉引進揚州。在他印象中,周達偉理光頭,其為人低調謙和。

  季建業當時主打城市綠化,主要政績之一就是瘦西湖改造。

  在季建業主政前,"揚州甚至不如一些蘇北縣城,西部是大片農田和老房子,城區連條像樣的馬路都沒有。"

  當時瘦西湖隻是一條小河溝。2009年,總占地1000餘畝的揚州萬花園工程完工,給瘦西湖景區擴容5倍。

  2006年10月,揚州獲得聯合國最佳人居獎。這亦是季建業從政以來不可不提的一筆,為其仕途加分不少。

  香港德豪集團在揚州的落地項目正是瘦西湖新天地。這一項目地處揚州核心風景區瘦西湖西大門的絕版位置,總長近500米,總建築面積近8萬平米。

  2007年6月開業後,這裡成為當地規模最大、檔次最高的商業步行街,晚上燈火通明,人流穿梭。很大程度上改變瞭揚州人的夜生活習慣。

 &斗南鎮二胎房貸利率emsp;媒體公開報道,該項目2005年10月22日開工,時任揚州市委書記的季建業出席開工典禮。

  季建業落馬後,德豪的瘦西湖新天地項目也進入調查組的視線。據揚州市規劃局一位官員稱,中紀委調查組曾多次到規劃局調取一些土地項目的資料,其中包括瘦西湖新天地項目。

  據曾被中紀委約談的不具名人士介紹,有關瘦西湖新天地,主要問題圍繞著更改項目容積率。據其瞭解,瘦西湖新天地開發過程中,由於拆遷成本提高,德豪專門找到季建業,希望能平衡一下。時任維揚區副區長的金秋芬找到揚州市規劃局,希望能更改一下容積率。

  上述人士稱,規劃局同意提高容積率,後向揚州市國土局發函稱要向開發商追繳該項目土地出讓金差價。"國土部門如果最終未向德豪追繳土地出讓金,就勢必會導致國有資產大量流失。"

  昨日,記者聯系曾任揚州國土局局長姚蘇華,其電話無人接聽。

  時任維揚區副區長分管城建工作的金秋芬,現已調任揚州市環保局局長。瘦西湖新天地所在地亦屬於雙橋鄉,金秋芬曾在這裡擔任主要領導近10年。

  據多位揚州官場人士稱金秋芬在今年6月份前後就曾被有關部門約談過一次,但此後仍正常上班,未見異常,但鮮有公開露面。季建業被帶走後,她又再次被約談。

  11月14日,記者多次撥打環保局長金秋芬電話,其手機一直處於關機狀態。

  美女老板下落成謎

  蘇州美田董事長高琪被指與季建業關系密切,曾通過季承攬地產項目

  麒麟科技園經適房項目的A、B地塊的獲得者是南京瑞富。這兩地塊的項目,總建築面積近40萬平方米,一次性投資15億元。

  工商資料顯示,南京瑞富註冊於2011年8月,註冊資本2000萬元,註冊地址與南京德豪一致,是蘇州美田利華集團有限公司全資子公司。

  南京一位房地產商稱,一個註冊資本隻有2000萬的公司,到瞭南京第一個項目就承接十多億元的保障房,"好像是專門為這個項目成立的公司。"獲得D、E地塊的南京德豪也是相似的情況。

  這位房地產商透露,美田集團的董事長是一位美女老板,名叫高琪,與季建業關系密切。蘇州美田房地產開發有限公司(下簡稱蘇州美田)始創於2002年,集團總部位於蘇州,註冊資金2億元。

  蘇州地產界傳言,季建業被帶走後,高琪出國未歸。11月1日,美田集團行政部經理張麗萍稱,高琪的手機在其手中,高正在外出。新京報記者就上述項目一些問題求證,張麗萍稱,會告知高琪,讓記者等通知。

  11月14日,張麗萍稱,她也很久沒有高琪的消息,亦不知其下落。

  上述南京房地產商稱,他曾與高琪接觸過,高私下並不忌諱表明與季建業的關系。因季建業的妻子也姓高,她還曾以季建業的"小姨子"自稱。

  蘇州官場人士介紹,上世紀九十年代中期,高琪在昆山成立傢具裝飾公司。在此期間,與主政昆山的季建業相識。2002年,高琪投身房地產,成立蘇州美田。

  季建業與蘇州美田在昆山、蘇州、揚州、南京等地有頻繁"交集"。在他主政一方期間,蘇州美田幾乎均在當地承接有項目。例如,2005年,蘇州美田在昆山千燈古鎮開發"千燈商業街"項目。

  據蘇州文聯系統人士介紹,高琪也曾出資數十萬元幫助蘇州一傢體制內畫院在北京舉辦畫展。該畫院專門將多幅字畫作為回報。高琪後將這些字畫私下贈予喜歡收藏字畫的季建業。

  揚州市一位不願具名的官員稱,高琪曾通過季建業拿其主管區域的地產項目,但采取的方式十分"隱晦",屬"潛規則",很難抓住把柄。

  項目招標前,這位官員接到市政府秘書處一領導的電話,稱季市長有位朋友要來辦事。隨後高琪來到辦公室,對這名官員稱"我們老板讓我來(找你)的"。

  事後沒幾天,高琪約這位官員吃飯,市政府秘書處此前致電的領導也作陪。飯吃到一半,季建業突然來到包廂,坐在主位上,但對自己與高琪的關系和項目隻字未提。

  劣質保障房曾被查

  揚州官場傳言,因扣留3000萬工程款,開發區主任被開發商高琪告狀至季建業處,而被調離原職

  2001年7月,季建業從昆山轉任揚州,高琪緊隨而至。2002年底,美田房產揚州分公司成立,開發的第一個項目是"陽光新苑"。

  蘇州美田官網顯示,"陽光新苑"項目共20棟高層,總建築面積約15萬平米,項目自2002年11月底開工,到2004年5月底完成。

  據揚州市知情人士介紹,在承接陽光新苑之前,高琪先後看過兩個項目,因各種原因未談攏。陽光新苑是揚州開發區的拆遷安置住房,項目一期政府共計投入1.5億元,美田公司的利潤最後應有3000萬元左右。

  但這一項目存在嚴重質量問題。據陽光新苑北區(一期)一位居民回憶,一期房屋有嚴重的漏水現象,當時有很多居民上訪。後來開發區專門派一個工作小組入住該小區解決問題。

  上述知情人士介紹,開發區政府要求美田公司解決房屋質量問題,並扣留3000萬元工程款。但不久,原開發區主任被調到發改委擔任副主任,而新來的開發區主任到崗沒幾天,就支付瞭扣留的3000萬元。

  原開發區主任的突然調職,讓揚州官場人士都十分詫異,據稱其調職是因為高琪找季建業告狀。記者未能聯系上這位開發區主任予以核實相關情況。

  上述知情人士稱,大約在2004年,季建業從市長升至市委書記期間,就曾被人舉報。江蘇省紀委曾專門派調查組進駐揚州,當時陽光新苑項目就是被調查項目之一。"因為相關手續齊備,最終沒查出什麼問題,但大傢知道這個項目與季的關系。"

  另一個當時被江蘇省紀委調查的項目是京華城項目。該項目所在的揚州新城西區,亦是季建業主政揚州期間的政績之一。

  值得一提的是,江蘇美田也和江蘇吳中集團一起參與投資成立揚州中景,承接濱江新城人工湖等市政工程。

  前江都區委書記倪士俊對此人工湖項目非常重視。倪曾擔任揚州市政府副秘書長,深受季建業賞識。倪士俊調走後,人工湖項目進展緩慢。據知情人士透露,季落馬後,倪也曾被有關部門約談。而人工湖的配套工程也處於停工狀態。

  ■ 名詞解釋

  紅頂商人

  原指政府裡的官員,同時以商人的身份出現,即"官商"。在當代,泛指與政府高層關系良好,能夠影響政府政策的企業界人士。該稱謂來自於清朝,因為清朝官員帽頂一般是紅色的圓錐樣。其代表人物是清末著名徽商胡雪巖,官從二品。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/14363744053.shtml

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